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7 de Abril de 2020

A formalização de um contrato de compra e venda de imóvel

Magalhães Advogados, Advogado
Publicado por Magalhães Advogados
há 2 meses

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É muito comum pessoas adquirirem imóveis, mas não levarem a aquisição para registro perante o Registro de Imóveis respectivo, ou até mesmo não lavrar escritura pública da compra e venda realizada em Cartório de Notas, estando em posse apenas dos denominados “contratos de gaveta”.

Contudo, ressalta-se que o instituto de registrar a venda do imóvel na sua matrícula respectiva é diverso do ato de formalizar a venda via escritura pública, assim como realizar negócio jurídico através dos contratos de gaveta.

O primeiro documento, qual seja, a matrícula do imóvel, nada mais é que do uma espécie de certidão de nascimento do bem, que irá representá-lo, estando registrado perante um cartório de Registros de Imóveis e nela constará todos os registros pertinentes a aquele imóvel, como proprietário, antigos proprietários, averbação de construção, área verde, etc.

Já a escritura pública de compra e venda de um imóvel é lavrada perante um cartório de Notas (Tabelionato), e nela constará a vontade das partes contratantes, as condições da compra e venda, preço, prazos, etc., torna-se a compra e venda pública.

Especificamente a escritura pública de compra e venda do imóvel é o único título hábil para ser levada a registro na matrícula do imóvel.

Ou seja, pode ser realizada a escritura pública de compra e venda do imóvel, mas a condição de o comprador se tornar efetivamente o proprietário do bem é quando a escritura pública é levada a registro perante o cartório de Registro de Imóveis.

Neste viés, torna-se arriscado realizar um contrato de compra e venda de imóvel sem que haja a escrituração pública deste, tornando-se um contrato de gaveta, sendo este entendido como um contrato de compra e venda realizado entre as partes, porém, sem formalidade alguma, ficando guardado “nas gavetas” das partes envolvidas.

Isto porque um contrato de gaveta não pode ser levado para que haja registro do atual comprador perante o Registro de Imóveis.

Apesar de o contrato de gaveta ser muito utilizado, é um documento que gera muita insegurança para o adquirente do imóvel. Não é um contrato oficial que torna pública a relação jurídica de compra e venda entre as partes.

E o documento que trará a publicidade do negócio estabelecido entre as partes é a escritura pública supracitada, sendo essencial a validade do negócio jurídico, nos termos do art. 108 do Código Civil.

Se você deseja adquirir um imóvel, deve se atentar que a falta de registro pode se tornar uma dor de cabeça ao adquirente do bem, pois será apenas possuidor do imóvel, não consolidando a sua propriedade.

Estando o bem registrado ainda em nome do vendedor, o bem pode ser utilizando para pagamento de execuções em nome deste, tornando-se indisponível, sofrendo sequestros, arrestos, penhoras, sujeito a averbações, etc., ou seja, desvalorizando o bem.

Ainda, se o vendedor vier a óbito, o imóvel terá que ser objeto de partilha entre herdeiros, ou então havendo o divórcio do vendedor, seu ex cônjuge pode exigir meação sobre o bem.

Neste sentido, é imprescindível que se cumpram as regras que norteiam a compra e venda de um imóvel, para formalizar a venda, dando sua publicidade, evitando-se incômodos futuros.

Dra. Aline Gheur Derksen – OAB/PR 71.212

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